广东省江门市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2014）江中法民一终字第705号

上诉人（原审被告）：林某红。

委托代理人：许X人，广东广能律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：台山某房地产开发公司。

法定代表人：刘XX，该公司董事长。

委托代理人：胡绵班，系广东商达（广州）律师事务所。

上诉人林某红因与被上诉人台山某房地产开发公司（以下简称台山某房地产开发公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省台山市人民法院（2014）江台法城民初字第240号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

当事人原审的意见

2014年4月21日，台山某房地产开发公司向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、林某红立即向台山某房地产开发公司支付购房所欠余款28103元及逾期违约金9273.99元（从2014年1月1日起暂计至起诉之日止，计算方式：638103元－610000元×3‰／天×110天）；2、林某红立即向台山某房地产开发公司支付逾期收楼而产生的管理费674.16元（从2014年1月1日起暂计至起诉之日止，计算方式：153.22㎡×1.2元／㎡／月÷30天×110天）；3、林某红承担本案诉讼费用。主要事实和理由是：台山某房地产开发公司与林某红于2012年3月16日签订《商品房认购合同》，林某红向台山某房地产开发公司认购位于台山市台城某某路某甲住宅小区12号002房。2013年9月30日，该房竣工验收合格，台山某房地产开发公司立即多次电话通知林某红前往缴清购房余款及办理收楼手续，林某红都借故推脱。台山某房地产开发公司又于2013年12月8日书面通知林某红应于2013年12月31日前往销售中心缴清购房余款及办理收楼手续。但时至今日，林某红都未缴清购房余款及前来办理收楼手续，涉案房屋一直由台山某房地产开发公司代为管理。因林某红一直拖欠台山某房地产开发公司购房余款及无故不予收楼，为维护台山某房地产开发公司合法权益，特诉至法院。

林某红答辩称：1、林某红认为台山某房地产开发公司是违约在先，逾期1年才交楼，经再三书面催促都不予结清逾期交楼违约金，林某红才暂时中止支付剩余的购房款28103元，林某红一直都愿意支付尾款并愿意收楼，但为了保护林某红的权益及风险才这样做。2、台山某房地产开发公司在诉状中称多次电话通知林某红交尾款和收楼都没有证据支持，以及诉状中称林某红借故推脱，强词夺理，本来就是台山某房地产开发公司违约在先，致使林某红不敢贸然收楼，这本身就侵害了林某红房屋的使用权。3、逾期违约金一事林某红已于2014年2月起诉至法院，林某红还是愿意支付尾款本金及收楼息诉。

原审法院查明的事实

原审法院经审理查明：2012年3月16日，台山某房地产开发公司与林某红签订《商品房认购合同》。合同其中约定：“林某红向台山某房地产开发公司购买位于台山市台城某某路的某甲住宅小区12号1002房。该商品房价款为638103元。认购人签订本认购合同时交付该商品房的认购定金20000元。商品房价款支付方式：2012年3月31日前交款200000元、5月31日前交款200000元、6月30日前交款190000元、余款于交楼前付清后交楼使用。认购人需按上述约定付款，逾期付款需向出卖人交付违约金：到期应付款×3‰×逾期天数，如逾期15天仍未付清应付款，则视为认购人自动放弃权利，出卖人有权没收认购定金和已付款项，解除本认购合同，并重新出售该商品房。该商品房的交付日期为2012年12月31日前。认购人必须付清商品房价款及相关费用后才能接收该商品房，如出卖人逾期3个月未将商品房交付给认购人使用，出卖人应按当期银行贷款利率计付已收房价款在商品房逾期交付期间的利息给认购人。”合同签订后，林某红于2012年3月16日至6月29日期间共向台山某房地产开发公司支付了购房款610000元。2013年12月12日，林某红收到台山某房地产开发公司发出的《收楼通知书》，通知其于2013年12月31日前择期办理收楼手续。庭审中，林某红确认尚欠购房款28103元属实。

原审法院判决理由和结果

原审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。台山某房地产开发公司与林某红签订的《商品房认购合同》，是双方真实意思表示，没有违反国家有关法律、法规，应确认为有效合同，依法应受法律保护，双方应自觉履行。对于台山某房地产开发公司请求林某红支付购房所欠余款28103元及逾期违约金9273.99元（从2014年1月1日起暂计至起诉之日止，计算方式：638103元－610000元×3‰／天×110天）的问题。庭审中，林某红确认尚欠购房余款28103元属实，故台山某房地产开发公司请求林某红支付有理，应予支持。林某红于2013年12月12日收到台山某房地产开发公司的《收楼通知书》，通知其于2013年12月31日前择期办理收楼手续，但林某红一直没有支付购房余款及办理相关收楼手续，已构成违约，应承担违约责任。据此，台山某房地产开发公司请求林某红支付逾期违约金有理，应予支持，台山某房地产开发公司计算逾期违约金的起止时间、方式，应予采纳。对于台山某房地产开发公司请求林某红支付逾期收楼而产生的管理费674.16元（从2014年1月1日起暂计至起诉之日止，计算方式：153.22㎡×1.2元／㎡／月÷30天×110天）的问题。本案是房屋买卖合同纠纷，台山某房地产开发公司诉请的管理费，是另一法律关系，本案中不作调处。

原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2014年8月19日作出如下判决：

一、林某红应于本判决生效之日起十日内支付购房款28103元及逾期违约金9273.99元（从2014年1月1日起计至同年4月21日止）给台山某房地产开发公司；

二、驳回台山某房地产开发公司的其他诉讼请求。

如果林某红未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费751元。由台山某房地产开发公司负担13元，林某红负担738元（台山某房地产开发公司已垫付，林某红应于支付上述款项时一并支付给台山某房地产开发公司）。

当事人二审的意见

林某红不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原审判决，依法改判，或发回重审。主要事实和事由是：一、原审法院（2014）江台法城民初字第133号民事判决书明确认定台山某房地产开发公司存在逾期交房违约情形，应该按合同支付违约金（利息）36600元。二、林某红行使先履行抗辩权应得到法律支持。台山某房地产开发公司作为先履行一方已构成违约，林某红已行使履行抗辩权，暂时中止支付尾款，当台山某房地产开发公司声称林某红“借故推脱”时，林某红早就依法依情依理，两次通过《告知函》、《律师函》明确了其依法行使先履行抗辩，在台山某房地产开发公司履行违约金后立刻收楼，并不存在无故拖延。台山某房地产开发公司至今仍拒绝交付违约金，未变违约为适当履行的情况下，先履行抗辩权行使的情势仍未消失，林某红行使先履行抗辩权的效力依然存在。

林某红在二审期间没有提供新的证据。

台山某房地产开发公司答辩称：一、原审判决支持台山某房地产开发公司在原审中的第一点诉求，事实清楚，适用法律正确。二、林某红拒付购房余款不属于《中华人民共和国合同法》第六十七条规定的先履行抗辩情形。三、林某红以台山某房地产开发公司迟延交楼为借口来推脱其迟延交付购房余款及相应违约责任是不成立的。

台山某房地产开发公司在二审期间提供如下证据：江门市中级人民法院（2014）江中法民一终字第616号判决书复印件一份，证明台山某房地产开发公司因逾期交楼按双方签订的商品房认购合同承担相应的责任的事实。

林某红对台山某房地产开发公司在二审期间提供的证据的质证意见为：台山某房地产开发公司提供的证据恰好证明了林某红行驶先履行抗辩权的前提已经成就，就是台山某房地产开发公司先期违约。

经审查，林某红对台山某房地产开发公司在二审期间提供的证据没有异议，本院予以采纳。

本院查明的事实、判决理由和结果

本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。

本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。林某红与台山某房地产开发公司于2012年3月16日签订《商品房认购合同》时，涉案房屋尚未竣工，故本案属商品房预售合同纠纷，原审将本案定性为房屋买卖合同纠纷不当，本院予以纠正。虽然本案无证据显示台山某房地产开发公司已取得了商品房预售许可证，但涉案房屋现已竣工验收，故应认定涉案《商品房认购合同》为有效合同。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议焦点是：林某红的先履行抗辩权是否成立及林某红应否支付余下购房款及利息。

《中华人民共和国合同法》第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”根据双方当事人签订的《商品房认购合同》，台山某房地产开发公司的主要义务是付房屋，林某红的主要义务是付清购房款。而台山某房地产开发公司因逾期交楼而应支付违约金不属其合同主要义务，且合同约定购房余款应在台山某房地产开发公司交楼时同时履行，故本案不适用上述法律条款的规定。因此林某红以台山某房地产开发公司未支付违约金为由主张行使先履行抗辩权，理由不成立，本院不予支持。由于林某红未依约支付购房余款，原审法院判决林某红支付购房余款及违约金，处理正确，本院予以维持。至于台山某房地产开发公司因逾期交楼须向林某红支付违约金以及林某红因拖欠购房款须向台山某房地产开发公司支付购房款及违约金而互负到期债务的，双方可在判决生效之后主张抵消。

综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，依法应予维持；林某红的上诉请求，理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费751元，由林某红负担。

本判决为终审判决。

审判长　　黎景欣

审判员　　陈雪娟

审判员　　许世清

二〇一四年十二月十二日

书记员　　梁闪云