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建设用地转让合同纠纷
来源:胡绵班律师
发布时间:2017-11-13
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广东省江门市中级人民法院

2015)江中法民一终字第48

上诉人(原审原告):黄某,住台山市。

委托代理人:林X 茂、周X 丽,均系广东志信律师事务所律师。

被上诉人(原审被告):陈某,住台山市。

委托代理人:胡绵班,系广东商达(广州)律师事务所。

被上诉人(原审被告):陈某妻,住台山市。

被上诉人(原审第三人):台山某度假公司,住所地:广东省台山市。

法定代表人:陈某

上诉人黄某因与被上诉人陈某陈某妻台山某度假公司(以下简称某度假公司)建设用地使用权转让合同纠纷一案,不服广东省台山市人民法院(2013)江台法民一初字第1011号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。

当事人原审的意见

201357日,黄某向原审法院提起诉讼,请求法院判令:陈某依约履行合同,将台国用(2006)第00XXX号土地使用权证上登记的原权属人陈某名下变更为黄某名下,并依法协助办理过户手续;陈某陈某妻承担本案全部的诉讼费用。主要事实和理由是:黄某陈某2012113日签订了一份《合同》,该合同的主要内容是:陈某将其持有位于台山市三合镇温泉猪腰山的台国用(2006)第00XXX号土地的资产股权变更给黄某。该资产的评估价为880万元;在签订合同5天内,黄某支付100万元给陈某作为订金,签订合同59天内支付780万元给陈某。在收到880万元后,陈某同意将该土地使用权人由其名下变更到其为法定代表人的某度假公司名下,然后将公司法人代表人变更为黄某。变更后该公司的一切权益由黄某承受,与陈某无关。依陈某指令,黄某支付了880万元给陈某,但陈某没有依约办理产权变更手续。某度假公司之股东为陈某陈某妻,分别持有83.333%16.667%之股份。陈某陈某妻是夫妻关系。黄某认为,合同约定的资产是坐落于台山市三合镇温泉猪腰山的台国用(2006)第00XXX号土地,即转让的标的物是该地块的土地使用权,使用权人是陈某,因此,陈某黄某签订的合同的主权条款合法有效;但合同约定将土地过户到某度假公司名下再将公司转让给黄某之约定,并未取得该公司的认可,此约定无效。陈某拒不履行变更手续已构成违约,依法应承担违约责任。

陈某答辩称:2006426日,陈某以出让方式获得位于台山市三合镇温泉猪腰山的地块的土地使用权[证号:台国用(2006)第0XX号土地],至今尚未进行任何投资开发。2012113日,为规避法律的强制性规定,黄某诱骗陈某与其签订了一份名为股权转让、实为土地转让的《合同》,约定陈某将前述地产以某度假公司(下称某度假公司)的资产股权形式转让给黄某某度假公司和该公司的另一股东陈某妻(是陈某的妻子)在知悉此事后均不认可此合同,陈某妻甚至以陈某无权处分夫妻共同财产,与黄某恶意串通损害其利益为由准备起诉陈某黄某。《合同》签订后,因黄某多次迟延支付转让款给陈某,已根本违约。在陈某通知黄某解除该《合同》时,黄某通过伪造陈某亲笔签名捏造证据反将陈某告上法庭。陈某经咨询相关土地管理部门,得知陈某黄某签订的前述《合同》实际为无效《合同》。理由如下:一、陈某尚未在前述土地上进行投资开发,根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第(一)项的规定,陈某的前述土地不得转让。黄某为规避前述法律的强制性规定,企图以股权转让的形式来掩盖土地非法转让的目的。由于《合同》是以合法形式掩盖非法目的,而且前述土地使用权转让违反法律、法规关于不得转让的强制性规定,根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定,应属无效,前述地产也无法在土地管理部门完成产权变更登记。二、黄某明知前述地产为陈某陈某妻的夫妻共同财产,在陈某陈某妻闹离婚期间,仍恶意唆使并串通陈某妄图转移其夫妻共同财产,从中获利,此种行为严重损害了陈某妻的利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定,应属无效。综上,请求法院确认陈某黄某2012113日签订的《合同》无效,驳回黄某的全部诉讼请求。

陈某妻答辩称:案涉土地是陈某黄某私下转让的,双方向其隐瞒了该事情,陈某妻直至201356月份才得知该事,陈某妻认为该土地属于双方夫妻财产,但既然陈某黄某约定了该土地转让价格为880万元,并且黄某支付了100万元给陈某,合同已在履行中,陈某妻对该合同予以认可,同意该土地按880万元的价格转让给黄某

某度假公司述称:黄某通过转让公司股权的违法形式进行避税,公司股权转让系没有经过其公司研究讨论决定的,该土地转让是不合法的,陈某黄某2012113日签订的《合同》应认定无效。

原审法院查明的事实

原审法院经审理查明:陈某陈某妻20071029日登记成立某度假公司,其中出资比例为陈某83.333%陈某妻16.667%,法定代表人陈某陈某陈某妻系夫妻关系。位于台山市三合镇温泉猪腰山的土地[土地原证号为:台国用(2006)第0XX号土地,于2012723日转证号为:台国用(2012)第0XX号土地]的土地使用权利人登记为陈某。该土地至今未进行投资开发。

2012113日,陈某黄某签订《合同》,其中约定,乙方(黄某)若能如期投入前期资金人民币880万元支付给甲方(某度假公司陈某),则甲方愿意将本公司以及本公司拥有的位于台山市三合镇温泉猪腰山的台国用(2006)第00XXX号土地的资产股权变更给乙方。具体操作步骤如下:一、甲方公司以及公司资产、整块土地确定为人民币880万元,作为甲方陈某的股权资本。二、甲乙双方签订合同后,乙方应在5天内,将人民币100万元存入甲方陈某指定的银行账户作为订金。签订合同59天内,乙方应将其余的陈某股权转让金人民币780万元存入陈某指定的银行账户。如乙方超出59天未付清880万元,甲方可没收订金。三、乙方将甲方的全部股权转让金人民币880万元存入指定的甲方账户以后,甲方协助乙方办理,把甲方土地变更为公司的土地,将甲方公司法人变更为乙方。甲乙双方应尽快办理变更手续。时间不得超过十五天。合同签订后,黄某于同年117日依合同约定将100万元存入陈某指定的银行账户,对其余780万元在得到陈某五次签字确认同意延期支付的情况下,于2012810日存入陈某指定的银行账户。但陈某至本案提起诉讼时尚未依约协助办理将涉案土地使用权变更登记于某度假公司名下及将该公司的全部股东所占有的100%股权变更于黄某名下,并变更该公司的法定代表人为黄某等相关手续。黄某据此提起本案诉讼。庭审中,黄某知悉涉案土地的土地权属证号已变更为台国用(2012)第0XX号土地,据此变更诉讼请求为判令陈某依约履行合同,将台国用(2012)第0XX号土地土地使用权证上登记的原权属人陈某变更为黄某,并依法协助办理过户手续。

另查,台山市国土资源局根据陈某的咨询,于201493日作出函复:根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条的规定,你位于台山市三合镇温泉猪腰山的土地[土地证号:台国用(2012)第0XX号土地,面积:13296.52平方米,用途:城镇住宅用地、机关团体用地]至今未按规定进行投资开发,不得办理土地使用权转让手续。

上述事实,有黄某陈某某度假公司的陈述,黄某提供的《合同》原件一份、个人活期一本通账户明细复印件一份、中国建设银行存款凭条复印件四份、企业机读档案登记资料复印件一份,陈某提供的收据一张、国有土地使用权出让合同复印件一份、《台山市国土资源局关于的回复》复印件一份、台山市国土资源局查询结果原件一份,陈某陈某妻提供的《结婚证》复印件一份及广东南天司法鉴定所粤南(2013)文鉴字第666号《文书司法鉴定意见书》和粤南(2014)文函字第7号《复函》原件各一份、中国建设银行江门台山台东支行《协助调查函回执》原件一份等证据证实,经查证属实,予以确认。

原审法院判决理由和结果

原审法院认为,本案为建设用地使用权转让合同纠纷。首先,关于案涉合同的性质问题。从合同内容的表述看,虽然表现形式为公司股权转让,但案涉土地使用权人登记在陈某名下,并不是公司资产,合同约定的股权资本880万元实为案涉土地使用权转让的对价。合同双方均认为签订合同的目的是转让土地使用权,公司股权转让只是一种形式。根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条的规定,原、陈某双方所签订的合同应当认定为土地使用权转让合同。

关于案涉合同的效力问题。案涉合同中关于某度假公司股权转让的约定,其中涉及陈某陈某妻在该公司所占有的股权的转让,虽然陈某妻在合同订立时没有在场并签字确认,但其在庭审中对此无异议并予以追认,并且根据《中华人民共和国公司法》第七十二条的规定,股权转让无需公司同意。据此,该等条款内容均应是黄某陈某双方自愿的真实的合意,应自订立时起对双方发生法律效力。对于陈某提出黄某明知前述地产为陈某陈某妻的夫妻共同财产,在陈某陈某妻闹离婚期间,仍恶意唆使并串通陈某妄图转移其夫妻共同财产,从中获利,此种行为严重损害了陈某妻利益的主张。从本案查明的事实看,庭审中陈某妻对该合同予以认可,表示同意按880万元的对价将案涉土地使用权转让给黄某,不存在严重损害了陈某妻利益的事实。陈某未能提供证据证明黄某恶意唆使并串通其转移夫妻共同财产从中获利,也没有举证证实双方恶意串通,并以合法形式掩盖非法目的而订立涉案《合同》,并因此损害国家利益,对此,不予采信。对陈某提出双方签订的合同违反《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第(一)项关于不得转让的强制性规定,应属无效的主张。上述规定,实为管理性规定,不影响合同的效力。综上,黄某陈某2012113日签订的《合同》,是双方当事人真实意思的表示,内容没有违反法律、法规强制性规定,合同成立有效。

关于黄某请求判令陈某依约履行合同,将台国用(2012)第0XX号土地土地使用权证上登记的原权属人陈某名下变更为黄某名下,依法协助办理过户手续的问题。案涉土地至今未进行投资开发,台山市国土资源局于201493日作出函复,案涉土地至今未按规定进行投资开发,违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条的规定,不得办理土地使用权转让手续。合同无法继续履行。并且合同并没有约定案涉土地由权利人陈某直接过户到黄某名下。综上,黄某该诉讼请求与法律规定不符,也不符合双方合同的约定,故依法不应予支持。

综上所述,原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条,《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条,最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条,《中华人民共和国公司法》第七十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定,于2014117日作出如下判决:驳回黄某的诉讼请求。案件受理费73400元、保全费5000元,由黄某负担。司法鉴定费11240元,由陈某负担。

当事人二审的意见

黄某不服原审判决,向本院提起上诉,请求:撤销一审判决,判令陈某交付涉案土地,协助将涉案土地使用权过户至黄某名下。主要事实和理由是:一、黄某作为受让人,依照最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条的规定,请求陈某作为转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务,合理合法。原审法院以涉案土地转让违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条的规定,认为合同无法履行,属适用法律不当。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条对于转让的土地应完成开发投资总额的百分之二十五以上的规定,只是房地产登记部门在办理房地产变更登记时审查的条件,不符合条件的,房地产登记部门可以不予过户,可以不让物权变动发生。上述规定与最高人民法院的司法解释相冲突。根据新法优于旧法的原则,应当适用新法。原审依据台山市国土局复函作为定案的依据不当。二、原审法院以合同没有约定涉案土地由陈某直接过户到黄某名下的认定不符合双方当事人的合同目的。黄某陈某在一审时均确认《合同》的目的是土地使用权转让,原审法院也是认定双方的纠纷为建设用地使用权转让合同纠纷。双方签订合同的根本目的是涉案土地使用权的转让。合同明确约定甲方陈某协助乙方黄某办理,由于本案的目的不是公司股权转让,在未取得另一股权人变更同意的情况下公司股权变更不能实现,因此,办理土地使用权变更就成为指向明确的合同义务,陈某应当协助黄某履行合同义务。据此,黄某可以请求陈某作为转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务。

黄某在二审期间没有提供新的证据。

陈某答辩称:一、1黄某陈某2012113日签订《合同》时,双方当事人明知交易的是土地使用权,却故意签订股权转让合同,目的是规避国家税法规定,偷逃应缴税费,存在恶意串通、损害国家利益的情形;2、涉案合同以合法形式掩盖非法目的,双方明知涉案土地不符合法律的转让条件,黄某却承诺可以顺利转让并拟好涉案合同,让陈某签名,因此该合同违反法律和行政法规的强制性规定,其转让合同无效。二、原审法院认定涉案合同并没约定涉案土地由权利人陈某直接过户到黄某名下从而驳回黄某的诉求正确。

陈某在二审期间提供的证据有:《陈某出入境记录》及《黄某某签名的收据》(一审已经提供)各一份,以证明黄某2012810日向陈某银行账户存入资金并非陈某的真实意思,而是黄某通过关系私自存入。陈某后与其交涉,黄某当时同意由中间人黄某某代为保管780万元。在二审期间陈某要求对《合同》中同意再延长叁个月处理此事。陈某2012.5.12”字样是否为本人所写、纸质是否改制、墨迹的差异及笔迹事项进行重新鉴定。

黄某陈某在二审提供的《陈某出入境记录》的关联性不予认可,认为陈某是否在国内并不能限制黄某支付合同款项的义务。对于《黄某某签名的收据》的关联性不予确认。

经审查,陈某二审期间提交的《黄某某签名的收据》在一审诉讼中已经提交,《陈某出入境记录》系当事人在一审期间能够提供而未提交的证据,且与本案没有关联性,因此,本院对陈某提供的《陈某出入境记录》不予采纳。

陈某妻某度假公司二审期间未作答辩。

本院查明的事实

本院经审理查明,原审查明的基本事实属实,本院予以确认。

另查明:在庭审过程中,陈某黄某表示在签订《合同》时的真实意思表示是将涉案土地转让至黄某的名下。

本院判决理由和结果

本院认为:本案是建设用地使用权转让合同纠纷。陈某黄某签订的《合同》经本院审查后,已在本院(2015)江中法民一终字第49号民事判决中确认为有效合同。根据本案双方当事人在二审中的上诉和答辩意见,本案争议焦点是:《合同》是否能够继续履行。从查明的案件事实出发,涉案《合同》所转让的标的物土地至今未进行投资开发,没有达到我国《城市房地产管理法》第三十八条规定的土地使用权转让条件,台山市国土资源局亦于201493日函复原审法院,告知涉案土地不得办理土地使用权转让手续,因此涉案《合同》目前处于法律上无法履行的状态。依据我国《合同法》第一百一十条规定:当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:(一)法律上或事实上不能履行……”的规定,黄某基于涉案土地现状请求陈某履行土地使用权转让合同,交付土地并协助办理过户手续,缺乏必要的前提,原审法院据此不予支持其该项诉请,符合法律的规定,本院予以维持。至于黄某因本案合同无法履行可能导致的损失问题,可另觅途径进行救济。

另外,关于陈某以原审在确定鉴定机构的过程中程序违法为由申请进行重新鉴定的问题。依据我国《民事诉讼法》第七十六条第一款关于当事人可以就查明事实的专门性问题向人民法院申请鉴定。当事人申请鉴定的,由双方当事人协商确定具备资格的鉴定人;协商不成的,由人民法院指定的规定,原审根据双方当事人无法协商一致确定鉴定机构的情况,指定具有相应鉴定资质的广东南天司法鉴定所作为本案鉴定人程某并无不当,陈某已亦未主张该鉴定存在最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条规定的其他应当重新鉴定的情形,故本院对其申请,不予准许。

综上所述,原审判决认定事实清楚,适用法律正确,处理妥当,依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费36700元,由黄某承担。

本判决为终审判决。

审判长  黎景欣

审判员  陈雪娟

审判员  许世清

二〇一五年六月四日

书记员  梁淑珍

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    14401*********958
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